Realitní LUPA versus služby realitek, advokátů, makléřů

 

Realitní LUPA: Nezávislost a odborná specializace

Při činnosti projektu Realitní LUPA působíme výhradně v zájmu kupujícího a pomáháme mu v libovolné fázi koupě. Jsme na rozdíl od zprostředkovatelů, makléřů či realitních kanceláří nezávislí na majiteli nemovitosti, nemovitosti samotné či na kterékoli třetí osobě. Je to dáno tím, že máme vztah pouze s kupujícím, jediným zdrojem příjmu je v případě úspěchu odměna od kupujícího (viz níže: Financování pomoci). Nemáme žádný příjem nebo jiný prospěch od majitele nemovitosti nebo zprostředkovatelů.

 

Financování pomoci projektem Realitní LUPA je čitelné a průhledné. Zdrojem příjmu je totiž pouze případná odměna (srv.: Zdarma: co to stojí? ) v závislosti na tom, jak se podaří vyjednat konečnou kupní cenu, případně další podmínky ve prospěch kupujícího, což působí příznivě v souladu s jeho zájmem. Tak reálně, ne jen slovy a  slovíčky o  nezávislosti, vylučujeme střet zájmů, který by vznikal např. při  odměně ze strany majitele nemovitosti. Od majitele nemovitosti nám žádné příjmy zásadně neplynou, jeho zájem je totiž z principu opačný - prodat co nejdráže.

 

Proč nezávislost?

Nezávislost je mimořádně důležitá, protože opačná situace, která v praxi bohužel převažuje, tahá peníze právě z kapes kupujících, zvyšuje kupní cenu nemovitosti.  Jak to totiž ve skutečnosti funguje na trhu nemovitostí :

 

Beránek a vlci: kupující na straně jedné a proti nim realitní i hypotéční makléři, banky. Kupující platí a "táhne" všechno. Komplot proti kupujícímu.

 

Většina profesionálů, kteří hýbou trhem prodeje a koupě nemovitostí, jsou zcela závislí na "success fee", odměně, kterou dostanou pouze v případě úspěchu, a to je dotažení realizace ochodu. Pokud se jim obchod nepodaří uskutečnit, nejen že nedostanou nic, ale ještě jim nabíhají jako podnikatelům náklady (pracují na svůj účet, obvykle jako OSVČ). Jejich motivace, aby se prodej realizoval, je proto enormní, ať jsou to realitní kanceláře, hypotéční makléři, realitní makléři,  obdobné ale platí i pro pracovníky bank, které poskytují hypotéky. Termín komplot proti kupujícímu není úplně nemístný.

 

K fungování trhu a životu lidí, kteří se na něm podílejí, je tedy v první řadě potřeba, aby byl po ruce ochotný kupující, který má peníze a vše platí, nejen kupní cenu, ale přímo či nepřímo odměny všem článkům transakce, tedy aby byl někdo ochoten koupit. Proto je nutné ho v pravý čas uchlácholit, že kupuje v daném případě dobře, i kdyby tomu tak nebylo. A ono tomu tak velmi často není. Proces rozhodování je zdlouhavý a náročný a pokud se jako kupující nakonec rozhodnete hledat dál, téměř určitě z toho dané osoby už nic mít nebudou, smetanu slízne někdo jiný.

 

Je to podobné, jako když přijde beránek ke skupině několika hladových vlků a ptá se: co si dnes dáme k večeři? Kupující prostě na našem trhu platí za všechny, jeho peníze (nebo ještě častěji jeho dlouholeté dluhy, které si naloží) pohání celou obrovskou mašinérii a proto musí být maximálně ostražitý.  Jen falešnou utišující pilulkou proti bolení je, že zájemce o koupi vše platí často prostřednictvím hypotéky, tedy o to dráž, ale rozloženě v čase, takže ho to v okamžiku uzavření obchodu tolik nebolí.

Nezávislá pomoc kupujícímu je při takovém "spiknutí" proto velmi potřebná.

Kubistická vila v Libodřicích, okr.Kolín. Josef Gočár, 1912-1914

Kubistická vila v Libodřicích, okr.Kolín. Josef Gočár, 1912-1914

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Závislost makléřů a realitních kanceláří

Realitní kanceláře mají naopak vazbu (závislost) na konkrétní nemovitost a snaží se většinou nemovitost prodat doslova „za každou cenu“. Tomu jsou uzpůsobeny i používané metody. Vinou neexistence regulace a odborného dohledu nad trhem i běžně rozšířeným nešvarům v této oblasti jsou nemovitosti často nabízeny způsobem zavádějícím a klamajícím zájemce, což nezřídka platí i u nabídek přímých vlastníků (s jistou licencí viz Realitní slovníček).

 

Snahou většiny realitních makléřů je nalákat zájemce a dovést ho alespoň na prohlídku a pak nepříznivé stránky nabídky zamlžit. Pro kupujícího to znamená množství promarněného času, náklady a riziko, že některé vady přehlédne nebo jsou mu zatajeny. Pro realitky je rovněž typický velmi silný důraz na obchodní stránku, tedy aby transakce u konkrétní nemovitosti vůbec proběhla, podmínky kupní smlouvy jsou z tohoto pohledu druhořadé.

 

Advokátní kanceláře (advokát nebo právník) má v celém procesu prodeje/koupě úlohu dílčí. Slušný právník může garantovat formální správnost smluvního zajištění samotné transakce, obchodní záležitosti ale "neumí", stejně tak jako nedokáže správně pracovat s rizikem (neuvěřitelné procento právníků jakožto kupujících kupuje pro sebe nevýhodně, obvykle nejhorší ležáky, je to až úsměvné)  a úplně mimo kompetenci právníka jsou např. věci technické. Advokát nebo právník druhé strany ovšem hájí zájmy svého klienta a je proto velmi žádoucí mít na své straně přinejmenším stejně kvalifikovanou odbornou pomoc a nezůstat v nevýhodě.

 

Makléři a agenti (hypotéční agenti, finanční poradci apod.) řeší rovněž dílčí problematiku a navíc nabízí služby konkrétních finančních institucí apod., jsou tedy vázáni rovněž působením ve prospěch třetích osob, jejichž zájem často není totožný se zájemcovým. Popravdě, kupující je na našem realitním trhu vysloveně opuštěný, „sám voják v poli“ a vydán do rukou osob, které prostě chtějí a potřebují prodat, jak bylo výše popsáno. Zájmy těchto osob jsou spíše opačného směru, proto i jejich "přátelství" a pomoc má své úzké meze.

 

Realitní LUPA

Komplexní pomoc

Silnou stránkou naší specializované pomoci je její komplexní pojetí. Velmi dobře, z praxe a z různých úhlů pohledu, známe jednotlivá úskalí, rizika a souvislosti, které patří k procesu prodeje, umíme je předvídat a včas na ně reagovat. Všechno do sebe zapadá, proto je ideální případ, kde se můžeme pomoci věnovat v plné šíři problematiky a tak, jak během doby pokračuje proces koupě. Ale možná je i pomoc v jednotlivých problémech, dílčí pomoc:

 

Dílčí pomoc

Zájemci mohou využívat naši pomoc libovolně, v jakékoli fázi hledání a kupování nemovitosti. Nejsou vázáni žádnou exkluzivitou, záleží pouze na zájmu zájemce, co z naší nabídky využije. Vždy se snažíme přidat maximum užitečných informací, které s konkrétní situací souvisejí. Každý případ je jedinečný a vyžaduje něco jiného pro nejlepší postup.

 

ZDRAVÁ PROTIVÁHA K REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVATELŮM

Činnost ve prospěch kupujících pod značkou Realitní LUPA má však i další rozměr. Zatímco působení realitních kanceláří dříve významně spolupůsobilo nezdravý růst cen nemovitostí až k prasknutí cenové bubliny, Realitní LUPA působí opačně,  jako jakási "antirealitka", ke snižování ceny ku prospěchu kupujících, resp. nebydlících.

 

Rovněž rozpoznáváme často zastírané nedostatky nemovitostí  a vady smluvního zajištění. Kromě toho, kvalita realitními makléři poskytovaných informací a služeb je až příliš často nepřípustně nízká. Naše činnost proto přispívá k alespoň dílčímu zlepšování nepříliš uspokojivých poměrů na realitním trhu.

 

Jak to mají v cizině:

 

Exclusive Buyers Agent. Agent kupujícího.

Překlad článku z http://www.edpricetriad.com/BuyerInformation2.htm, citace k 15.11.2013

Při hledání nejlepšího domu ke koupi jsou často kupující velmi nedočkaví. Někdy jsou zájemci o koupi tak dychtiví, že chodí na prohlídky bez doprovodu odborníka. Emocionální vzepětí při vybírání domu a zahledění se do vybraného domu může být tak velké, že kupující přehlédne důležité vlastnosti nebo vady nemovitosti, pro kterou se nadchli, a rozhodnou se pro koupi unáhleně. To může způsobit zbytečně vysokou kupní cenu, protože netrvali na obvyklém snížení ceny nebo nemají smluvně chráněny své zájmy tak, jak je třeba.


Kupující mohou zabránit chycení této pasti tím, že najde agenta, který se jim líbí a kterému důvěřuje, dříve než začnou chodit na prohlídky. Spolupráce s realitním makléřem, kterého kupující potká při prohlídce kupované nemovitosti totiž naopak znamená, že zájmy kupujícího nebudou při transakci dostatečně hájeny. Zatímco držitelé realitních licencí (real estate licensees) jsou povinni zacházet se oběma stranami čestně a spravedlivě, když realitní makléř zastupuje prodávajícího, zájmy kupujícího nejsou v  transakci dostatečně hájeny a prosazovány,  jak by tomu bylo u agenta kupujícího, který zná potřeby a přání kupujícího, ještě než začne domovní prohlídka.

 

Jaké jsou výhody pro kupující, kteří mají své vlastní zastoupení?


Agent kupujícího pracuje pro kupujícího, zodpovídá mu, prosazuje a chrání jeho zájmy v průběhu celé transakce, dává pozor během prohlídek na to, co by se mohlo týkat zájmů kupujícího a na další rizika a nepředvídatelné okolnosti až do uzavření smlouvy.

Kromě toho, veškeré informace, které kupující sděluje svému agentovi, jsou důvěrné a veškeré informace, které prodejce nebo zástupce prodávajícího sdělí agentovi kupujícího, musí agent kupujícího svému klientovi sdělit.  Níže je porovnání rozdílů mezi běžným realitním makléřem a výhradním agentem kupujícího podle "anglické" wikipedie:

 

 

Běžný realitní makléř
Exkluzivní agent kupujícího
Může vám ukázat jakékoli nemovitosti, které se veřejně nabízejí Ukáže vám i nemovitosti, které nejsou na veřejném trhu
Nabídne vám cenu, kterou po něm požadují majitelé, ale nemůže Vám udělat tržní cenovou nabídku. Sdělí vám cenu, kterou požadují prodávající; určí pro vás tržní cenu nemovitosti a pomůže vám při vytvoření vaší nabídkové ceny za použití srovnatelných údajů o prodeji
Může poskytnout základní, hrubé informace o srovnatelných domech, které se prodávají v této oblasti. Neprovádí interpretaci těchto dat. Bude pro vás zajišťovat a interpretovat informace o srovnatelných domech, které se prodávají v této oblasti a pomůže vám sestavit nabídkovou cenu a vyjednávací strategii
Mohou sdělit vaše nabídky prodávajícímu nebo jejich zástupci a zprostředkovat jejich reakci zpět k vám. Provede vás celým jednání a bude vám poskytovat rady a informace o každém kroku na cestě
Může Vám poskytnout seznam odborných společností, odhadců a dalších odborníků, ze kterých si lze vybrat. Doporučí vám osvědčené společnosti, odhadce a další profesionální služby, které budete potřebovat
Sdělí vám obecné informace o prodávajícím. Řekne vám vše, co se lze dozvědět o prodejci a jejich motivaci k prodeji
Musí sdělit prodávajícímu vše, co o vás ví, o vaší finanční situaci i o vaši motivaci pro nákup Bude uchovávat veškeré informace o vás jako důvěrné, pokud by to oslabilo vaši vyjednávací pozici
Pohlíží na prodej z hlediska prodávajícího, např. snaží se o co nejvyšší cenu pro prodávajícího Pohlíží na prodej z hlediska kupujícího, např. snaží se o co nejnižší cenu a další nejlepší podmínky pro kupujícího

 

 

Buying agents. Agenti kupujícího

Překlad článku na anglické wikipedii, http://en.wikipedia.org/wiki/Buying_agent, citace k 15.11.2013

Agent kupujícího (také známý jako přesídlovací agent nebo agent pro vyhledávání nemovitostí) je termín používaný ve Velké Británii pro osoby jednajících ve prospěch kupujícího, a nikoli tedy ve prospěch prodávajícího (ne tedy tak, jako to dělají tradiční realitní kanceláře nebo realitní makléři, jejichž úkolem je získat maximální cenu za nemovitost pro prodávajícího). Agent kupujícího reprezentuje zájmy kupujícího a obvykle jedná jeho jménem, aby získal nemovitost za nejlepší možnou cenu a při nejlepších podmínkách. Agent kupujícího by měl poskytovat tyto služby:  Měl by vyhledávat nemovitosti z celého trhu a prověřovat, že nemovitosti (a jejich vlastnosti), které jsou nabízeny jejich majiteli nebo jejich zástupci, jsou nejen vhodné pro účely kupujícího, ale jsou dostatečně kvalitní a hodnotné.


Agenti kupujícího by měli mít rovněž přístup k mimotržním nemovitostem prostřednictvím své sítě kontaktů. Měli by doprovázet klienty při prohlídkách nemovitostí. Musí pracovat pouze ve prospěch svých klientů, proto během celého vyjednávání musí mít na mysli prospěch svého klienta. Agent kupujícího by měl být schopen zajistit všechny nezbytné technické odborníky během kupního procesu. Právníky, stavební znalce, elektrikáře atd., aby bylo jisté, že nemovitost je solidní koupě. Pokud tomu tak není, musí informovat své klienty bez ohledu na vlastní prospěch.


Dobrý agent kupujícího bude při celém procesu koupě až do dokončení. V této fázi je splatná jejich odměna. Doba práce agenta kupujícího na obchodním případu je průměrně 3-9 měsíců.

Podle listu The Observer, asi 63% domácností v USA koupilo nemovitost s pomocí agenta kupujícího, zatímco tento podíl ve Velké Británii je nižší. ale prudce narůstá.

Ve Spojeném království se koncept agenta kupujícího poprvé objevil v osmdesátých letech, s jedním hlavním průkopníkem, kterým byla společnost, která vznikla v roce 1984, a tak se rozvíjel trend pro zastoupení kupujícího, což vedlo k výraznému nárůstu soukromých prodejů (bez nutnosti realitních kanceláří). Agenti kupujícího byli vždy doménou bohatších, ale "vstupní úroveň" padá po celou dobu, mnoho agentů kupujících se v současné době zabývá koupí nemovitostí v běžných hladinách.

Výhody a vlastnosti agenta kupujícího

Hlavní výhodou využití agenta kupujícího je to, že ušetří čas i peníze a umožní přístup k nemovitostem, které nejsou k dispozici na volném trhu. Vyjednávací schopnosti agenta kupujícího a přístup k nemovitostem dřív, než se dostanou na volný trh znamenají, že klienti koupí nemovitost podstatně levněji, než kdyby šli do realitní kanceláře, nebo přímo k prodejci.

Agent kupujícího připraví přehled nejvhodnějších nemovitostí pro každého klienta, a obvykle doprovodí klienta na prohlídku nemovitostí v užším výběru.

 

Většina agentů se specializuje na konkrétní oblasti: velkou část svých odborných dovedností odvozují z místní znalosti, osobních kontaktů s místními realitních kanceláří a důvěrných informací o nemovitostech, které ještě nejsou na volném trhu. Agenti kupujícího obecně tvoří trvalé symbiotické vztahy s realitními makléři a realitními kancelářemi, což jim zajišťuje přístup k stálému přísunu kvalifikovaných, seriózních kupců nemovitostí a na oplátku, agent kupujícího získává přístup k nejvíce žádoucím nemovitostem, dříve než se dostanou na volný trh. Mohou však nastat situace, kde nákupčí a realitní makléři v některých oblastech jednají mezi sebou tak úzce a pravidelně, že se trh jakoby uzavře a "normální" zákazníci jsou z něho vyloučeni.


Velikost agentur kupujícího může být od jedné osoby disponující encyklopedickou znalostí své zvolené obce nebo města (zde mohou být velké rozdíly v úrovni služeb), přes střední velikost agentur, které se specializují na jednu nebo dvě oblíbená místa, jako je Londýn, a Devon, na celostátní "řetězcové" služby. Některé realitní kanceláře také nabízejí služby pro kupující navzdory výhradám ke střetu zájmů.

 

 

Realitní LUPA: Pomáháme Vám dobře koupit tu pravou nemovitost

 

 

 


Napište nám

Váš požadavek, dotaz, připomínku, nebo si napište o další informace o možné pomoci





Hledat

Kontaktní formulař

pro Váš požadavek, dotaz, nebo si napište o další informace o možné pomoci





lupa lupa pic logo lupa zalozka lupa