Odhad tržní ceny nemovitosti (stanovení tržní hodnoty a správné kupní ceny)

 

Při koupi je potřeba co nejlépe znát tržní hodnotu nemovitosti. Řešením není nechat posuzovat tuto cenu realitního makléře. Ani znalecký odhad podle vyhlášky se nedá použít.

 

Proč dobře koupit za nepřemrštěnou cenu je jasné, ale špatná koupě je riziko také do budoucna. Ačkoli si třeba myslíte, že budete v bytě či domě bydlet napořád, praxe ukazuje, že za pár let může být vše jinak. Důvody jsou nejrůznější, ale ze života. A pak vám může záležet na penězích ještě víc než teď, třeba už jen proto, že budete muset platit koupi jiné nemovitosti.

 

Jak stanovuji tržní cenu

Určím ji s přihlédnutím ke všem vlastnostem nemovitosti a aktuální situaci na trhu, zejména na základě:

1) skutečně realizovaných cen z kupních smluv srovnatelných nemovitostí z katastru nemovitostí (za kolik se opravdu prodaly), a podle vlastní databáze, s ohledem na časový vývoj cen

2) aktuálních poptávek kupujících

3) kritického posouzení nabídkových cen konkurenčních nemovitostí na trhu

 

Pro běžné kupující jsou všechny uvedené body reálně nedostupné.

Proč odhad tržní ceny

  • pomůže koupit nepředraženě a předejít problémům v budoucnu
  • sami nemáte dostatečné informace ani odstup pro správné určení ceny
  • nejlepší a nejjednodušší, co můžete při zájmu o koupi nemovitosti udělat


Cena Odhadu tržní ceny

je zahrnuta v celkové pomoci zájemci o koupi,  je financována nepřímo.

 

Napište si o

odhad tržní ceny zdarma nebo o předběžné další informace o něm Kontaktním formulářem nebo volejte.

 

Oceňování nemovitostí a tržní cena

 

Tržní cena a její odhad

Při prodeji nemovitosti nás nejvíce zajímá tržní cena, protože ta je zároveň cenou kupní. Je to ale zároveň cena, kterou nelze předem přesně stanovit, neboť se tvoří až uzavřením konkrétního obchodu. Zvláštním druhem tržní ceny je tzv. „tržní cena v tísni“, tedy taková cena, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná, pojem používaný bankami při prodeji nemovitostí jejich nesolventních dlužníků. Cena v tísni je nižší než tržní cena, u standardního bytu např. o 15 %, u domu více.

Při stanovování odhadu tržní hodnoty se můžeme opírat o další druhy cen nemovitostí:

 

Obvyklá cena (tržní hodnota)

Je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.

Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku nebo nejčastěji jejich kombinaci.

 

Srovnávání tržních cen

Při srovnávání s obdobnými nemovitostmi je nutno upozornit na zavádějící vliv cen nabídkových, např. na realitních internetových portálech a v inzertních médiích. Jedná se o ceny požadované, tedy pouhé přání vlastníka, občas značně přemrštěné, nikoli ceny realizované.

Navíc se zde projevuje efekt, kdy nabídky cenově přiměřené se např. po několika týdnech realizují a mizí z trhu, zatímco předražené, nerealistické nabídky na těchto místech „visí“ dlouhodobě a dokonce se postupem času zdvojují a násobí, jak se majitelé podvolují dalším zprostředkovatelům jejich nemovitosti prodávat.

Pokud se přesto taková nemovitost prodá, velmi často je to se slevou, o které se informace veřejně neobjeví. To vše vede laika ke zkreslenému názoru na tržní cenu, která je níže než průměr nabídkových cen. Rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami závisí také na fázi trhu-růst, stagnace, pokles.

Tržní ceny všech nemovitostí lze zjistit přímo z příslušné kupní smlouvy, pokud k převodu vlastnictví došlo z jejího titulu, neboť „zavkladovaná“ kupní smlouva je podle našeho právního pořádku tzv. veřejnou listinou, přístupnou na katastrálním úřadě.

 

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena)

Je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci jednotkových cen - 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. Použitelná pro nové nemovitosti.

Věcná hodnota, cena pořizovací nebo tzv. výchozí cena podle Zákona o oceňování majetku pro nás větší praktický význam mít obyčejně nebudou.

 

Výnosová hodnota (kapitalizovaný zisk)

Představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti).

Výnosová hodnota může být vodítkem při určování tržní ceny zejména u komerčních nemovitostí, kancelářských budov a prostor, skladových areálů apod. Při pronajímání bytu často majitelé nerozlišují tržby a skutečný zisk.

 

Cena zjištěná podle cenového předpisu

Tj. cena administrativní; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, v platném znění. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít.

 

Napište si o

odhad tržní ceny nebo o předběžné další informace o něm formulářem na této stránce nebo volejte.

 

Štěrba Consulting s.r.o., IČ: 108 06 458, Mgr. Ing. Petr Štěrba, tel: +420 725 628 994

 


Napište mi

dotaz nebo požadavek na bezplatnou konzultaci či bezplatný odhad tržní ceny





Hledat

Kontaktní formulař

Napište mi dotaz nebo požadavek na nezávaznou konzultaci či bezplatný odhad tržní ceny





lupa lupa pic logo lupa zalozka lupa