Odhad tržní ceny nemovitosti (stanovení tržní hodnoty a správné kupní ceny)

 

Při koupi je mimořádně důležité co nejlépe znát tržní hodnotu vyhlédnuté  nemovitosti. Řešením rozhodně není nechat posuzovat tuto cenu realitního makléře, který nemovitost prodává. Ten usiluje hlavně o to, aby proběhl prodej právě té "jeho" nemovitosti. Mnoho z jeho kolegů pak jsou "střelci" a ceny, které vysloví, nelze většinou brát vážně. Konečně, znalecký odhad podle "vyhlášky" nelze pro tyto účely použít.

 

Dobře koupit za správnou cenu  je samozřejmě nutné kvůli ekonomickému hospodaření se svými peněz, tedy ušetřit je nebo za stejnou cenu kupit něco "lepšího"), ale špatná koupě je riziko také do budoucna. Ačkoli si třeba myslíte, že budete v bytě či domě bydlet napořád, praxe ukazuje, že za pár let bývá vše jinak. Důvody jsou nejrůznější, ale "ze života". A pak je problém nemovitost prodat za cenu, která se odvíjí od kupní (zejména pokud bylo mezitím ještě investováno). Nebolestivější je situace, kdy koupě byla financována hypotékou. Narážím na spoustu případů, kdy prodávající nedokážou prodat nemovitost tak, aby z prodej zaplatili plně alespoň úvěr, natož aby jim něco zbylo na nové bydlení.

 

Jak stanovujeme tržní cenu

Určíme ji v první řadě podle srovnatelných nemovitostí, s přihlédnutím ke všem specifikům, zejména na základě:

1) skutečně realizovaných cen z naší databáze a katastru nemovitostí (za kolik se opravdu prodaly)

2) aktuálních poptávek kupujících

3) kritického posouzení nabídkových cen konkurenčních nemovitostí na trhu

 

Pro zájemce jsou informace podle 1) a 2) v podstatě nedostupné, majitelé kupodivu většinou nemluví o svých obchodech pravdu.  Posouzení interpretace cen podle 3) vyžaduje značnou zkušenost. Navíc,  jako zájemci máme k nemovitosti osobní vztah, tedy chybí nám potřebný odstup.

 

Proč odhad tržní ceny

  • pomůže při koupi ušetřit desítky, často spíše stovky tisíc korun
  • sami nemáte informace ani odstup pro správné určení ceny
  • nejlepší a nejjednodušší, co můžete při zájmu o koupi nemovitosti udělat


Cena Odhadu tržní ceny

je pro byty 500 Kč, pro domy 1.000 Kč, pokud ale následně využijete služeb RealitniLUPA, které jsou financovány z dosažené úspory při koupi, je odhad zahrnut zdarma v poskytnuté službě.

 

Napište si o

odhad tržní ceny nebo o předběžné další informace o něm hned teď Kontaktním formulářem vpravo na této stránce nebo volejte.

Bytový dům Na Zemance, Praha 4, r. 2005

Bytový dům Na Zemance, Praha 4, r. 2005

 

 


 

 

 

 

Oceňování nemovitostí a tržní cena

Tržní cena

Při prodeji nemovitosti nás přirozeně nejvíce zajímá tržní cena, protože ta je zároveň cenou kupní. Je to ale zároveň cena, kterou nelze předem přesně stanovit, neboť se tvoří až uzavřením konkrétního obchodu. Zvláštním druhem tržní ceny je tzv. „tržní cena v tísni“, tedy taková cena, za jakou je zcela jistě nemovitost rychle prodejná, pojem zavedený bankami pro účely realizace jejich zástav jako zajišťovacích instrumentů. Cena v tísni je tedy citelně nižší než tržní cena, u standardního bytu např. o 15 %, u domu více.

 

Při hledání pravděpodobné tržní ceny se můžeme opírat o další druhy cen nemovitostí:

 

Obvyklá cena (tržní hodnota)

Je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.

 

Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku nebo jejich kombinaci.

 

Srovnávání tržních cen

Při srovnávání s obdobnými nemovitostmi je nutno upozornit na zavádějící vliv cen nabídkových, např. na realitních internetových portálech a v inzertních médiích. Jedná se o ceny požadované, tedy pouhé přání vlastníka, občas značně přemrštěné, nikoli ceny realizované. Navíc se zde projevuje efekt, kdy nabídky cenově přiměřené se např. po několika týdnech realizují a mizí z trhu, zatímco předražené, nerealistické nabídky na těchto místech „visí“ dlouhodobě a dokonce se postupem času zdvojují a násobí, jak se majitelé podvolují dalším zprostředkovatelům jejich nemovitosti prodávat. Pokud se přesto taková nemovitost prodá, velmi často je to se slevou, o které se informace veřejně neobjeví. To vše vede laika ke zkreslenému názoru na tržní cenu, která je níže než průměr nabídkových cen.

 

Informace o skutečně realizovaných cenách poskytují cenové mapy. Ty se ale zabývají pouze cenami pozemků a jsou vytvářeny jen ve větších městech. Cenovou mapu má kromě Prahy, Příbrami, Mladé Boleslavi nebo Brna kolem 50 dalších měst ČR.

 

Tržní ceny všech nemovitostí z posledních let lze zjistit přímo z příslušné kupní smlouvy, pokud k převodu vlastnictví došlo z jejího titulu, neboť „zavkladovaná“ kupní smlouva je podle našeho právního pořádku tzv. veřejnou listinou, přístupnou komukoli na katastrálním úřadě.

 

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena)

Je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci jednotkových cen - 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. Použitelná pro nové nemovitosti.

 

Věcná hodnota, cena pořizovací nebo tzv. výchozí cena podle Zákona o oceňování majetku pro nás větší praktický význam mít obyčejně nebudou.

 

Výnosová hodnota (kapitalizovaný zisk)

Představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti).

Výnosová hodnota může být vodítkem při určování tržní ceny zejména u komerčních nemovitostí, kancelářských budov a prostor, skladových areálů apod. Při pronajímání bytu často majitelé nerozlišují dobře tržby a skutečný zisk.

 

Cena zjištěná podle cenového předpisu

Tj. cena administrativní; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, v platném znění. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít.

 

Napište si o

odhad tržní ceny nebo o předběžné další informace o něm hned teď formulářem na této stránce "Napište nám" nebo volejte.

 


Napište nám

Váš požadavek, dotaz, připomínku, nebo si napište o další informace o možné pomoci





Hledat

Kontaktní formulař

pro Váš požadavek, dotaz, nebo si napište o další informace o možné pomoci





lupa lupa pic logo lupa zalozka lupa