Caveat emptor: Střez se, kupče!

zásada starého Říma: Nechť si dá pozor ten, kdo kupuje

Koupě nemovitosti chce odstup a zkušenosti. Externí pomoc je přínosem i pro zkušeného kupujícího

Desatero úskalí při koupi nemovitosti

1. Nevím, co vlastně potřebuji

Kupující kupodivu docela často hledají něco jiného, než co je pro ně nejlepší. Spousta klientů po měsících nebo i roce hledání nejvhodnějšího domku u Prahy dochází k tomu, že je pro ně to pravé vlastně byt v Praze. Čas každopádně prověří, jaké budou za nějaký čas jejich potřeby, jak dlouho vydrží dělat dětem taxikáře atd. Týká se to jak lokality, tak velikosti a dispozice bytu, domu, pozemku, různých omezení a vad a dalších věcí. Chybná volba zadělává nemalý problém do budoucna.

2. Virtuální realita a „vylepšování“ nabídek

Internet je virtuální médium, prodávající a realitní kanceláře to ale posouvají ještě dále! Rozpor mezi obrazem a skutečností je někdy až příliš velký a nejde zdaleka jen o úpravy fotek ve Photoshopu. V praxi to pak znamená množství zbytečně vynaloženého času. Ježdění po prohlídkách je náročný sport a zaměstnaní lidé nemají času nazbyt. Praxi s nadsázkou a ve zkratce ilustruje tento „překladový slovníček realitní inzerce“:

Dům ve standardním původním stavu: Stavba i zařízení je 50-100 let staré, sítě nefunkční, budova z 80% amortizovaná. Raději to zbourejte!
Byt v původním zachovalém stavu: Vše je z šedesátých let: montované shnilé jádro, původní koupelna, okna i kuchyňská linka, dveře ze sololitu
Zavedený a prosperující hotel: Prodává se, protože tržby nepokrývají ani provozní náklady
Dům vhodný k rekonstrukci: Po nutné demolici získáte dost drahou stavební parcelu
Skvělá investice: Nyní nelze použít z určenému účelu
Po částečné rekonstrukci: Vyměnili baterii v kuchyni nebo jsou nově natřeny dveře na původním oprýskaném nátěru

Vynikající dopravní dostupnost: Pro hluk a kouř raději neotvírejte okna

Netradičně uspořádaný byt: Nesmyslně a neprakticky rozvrženo
Nákladná rekonstrukce: Budete muset připlatit platit za příšerné růžové obkladačky a předražené zařízení
Útulný byteček: Byt a místnosti mají miniaturní výměry
Velká předsíň a chodby: Malé pokoje
Velikost bytu 5+1, 120 m2: Údaj záhadně vyšší než skutečná velikost bytu.
Dobré parkování: Nakonec se většinou v okruhu 800m zaparkovat podaří
Skvělá cena bytu: Je cena nebytového prostoru v suterénu s oknem do dvorku
Výborné sousedské vztahy: Soused řeže každou neděli už v 6 ráno na cirkulárce  a bude vám chodit po pozemku
Exkluzivní (luxusní) nabídka: Předražené

Stavební parcela, všechny sítě: Pokud opravdu nakonec změní za několik let pro to pole územní plán, budete si moct vykopat pár set metrů přípojek a žumpu

Vlastní voda: Od jara do podzimu budete bez vody z vysychající studny

Klidná lokalita: Budete potřebovat dvě auta v rodině a budete dělat dětem taxikáře, dokud se neosamostatní

Zahrada 800 m2: Z celkové výměry pozemků 760 m2 má zahrada má 540m2, zbytek je zastavěn domem a přístavkem

Mírně svažitý pozemek: Strmá stráň jako oříšek pro architekta. Stejně ale v zimě autem k domu nevyjedete

Dobrá dopravní dostupnost: Do vesnice zajíždí dvakrát denně autobus. Neplatí pro víkend

Zajímavá nabídka: Nedá se o ní nic lepšího už říct.

Bláto, sláma a urážky. Vyznání poctivého realitního makléře

Nikde není přehánění a vylepšování tak rozšířené jako v případě realitních makléřů. Roy Brooks udělal ve své době úspěšně díru do světa, když začal prodávat domy brutálně upřímným způsobem. Tady je jeho typický inzerát:

"Hledá se někdo, kdo má vkus, finanční prostředky a dostatečné silný žaludek na koupi někdejšího vykřičeného domu v Pimlicu. Co se týče pohodlí pro byť jen základní lidské návyky, je 20. stoletím zcela nedotčený. Ačkoliv je vlhký, zatuchlý a kdo ví, co horšího, omítka opadává a denní světlo se sem dere dírou ve střeše, je stále obyvatelný. Alespoň soudě dle kupy hadrů, vajglů a prázdných lahví v jednom z rohů. Nabízí spoustu příležitostí pro snaživce, kteří by rádi předvedli svůj cit pro zařizování, a dostali tak vlastní příbytek do lifestylových časopisů, a případné i opatřili hlavičku svého dopisního papíru nápisem Westminster, který je skoro za rohem. Je tvořen deseti celkem hnusnými pokoji a nudlovitým dvorkem".

Ani klienti, kteří nemovitost poptávali, nebyli ušetřeni:

"PROTIVNÝ STARÝ muž hledá pro sebe a svého mladého zajíčka elegantní městskou rezidenci, ideálně blízko Buckinghamského paláce. Na ceně nezáleží, ale musí být realistická, náš klient má zatím stále hlavu na svém místě".

Z knihy Mud, Straw And Insults: Confessions Of An Honest Estate Agent, vydáno John Murray Pubs Ltd,  London, 2005, „Bahno, sláma a urážky: Vyznání poctivého realitního makléře“, česky nevydáno.

Roy Brooks byl proslulým britským realitním makléřem, který se ve své době stal legendou díky svému zaujetí a radosti z vyprávění pravdy, celé pravdy - a dokonce i té nepříjemné - o nemovitostech, které inzeroval na prodej. V oboru dobře známém svými eufemismy, optimistickými klišé a šikovnými literárními kamufláži si vysloužil potěšený potlesk veřejnosti, která četla jeho inzeráty.

3. Bezvadně vadné

Aby prodali co nejdráž, majitelé a realitní kanceláře se často nezastaví před ničím. Před prasklinu ve zdi přistaví před prohlídkou skříň, prosakující strop pod střechou nebo plíseň v rohu narychlo přebílí. Zatají, že ve studni není od jara do podzimu dost vody a stovky dalších možných vad a problémů.

4. "Mlžení" prodejců

Prodat za co nejvíc, prodat za každou cenu, další epizoda: Nedodržené sliby, protahování s cílem získat nejlepší nabídku od jiného zájemce, podivné aukce bez pořádných pravidel a další nešvary. Mnoho z toho se dá předvídat a čelit tomu na základě zkušeností z podobných případů z praxe.

5. Nefér rezervační smlouva

Zejména realitní kanceláře předkládají zájemcům o koupi zcela nevýhodné, jednostranné rezervační smlouvy, kde hrozí propadnutí zálohy a to, že o příležitost ke koupi přijdete. Je to kritický moment, kdy se musí sladit všechno dohromady.  Na jedné straně je škoda přijít o dobrou příležitost ke koupi, na straně druhé můžete snadno spadnout do pasti a litovat.

6. Ututlané právní vady nemovitostí

Prodávající a realitky je mohou zastírat nebo o nich často ani neví, makléři jsou někdy dost nekompetentní. Právní prověrka nemovitosti sníží riziko problémů při převodu i do budoucna, kdy by mohla být v krajním případě i zpochybněna právoplatnost nabytí nemovitosti v okamžiku, kdy kupní cena, tedy vaše peníze budou už kdesi pryč. Viz níže zvláštní odstavec Technické a právní vady nemovitostí.

7. Hypoteční financování jako nechtěný přídavek

Zprostředkovatelé většinou tlačí zájemce do toho, aby spolu s nemovitostí od nich "koupil" také hypoteční financování kupní ceny, protože z toho mají nemalou další provizi. Podmínky úvěrů se ale liší, třeba podmínkami budoucího refinancování. Prvořadé jsou tady podmínky pro vás, až potom pro realitku. Financování jinde může být v daném případě výhodnější.

8. Předražená cena nemovitosti

Majitelé chtějí z prodeje dostat co nejvíc, to je celkem banální. Ale při prodeji přes realitku, což je většina dostupných příležitostí na trhu, je to ještě zostřeno. Je tam navíc nemalá provize, a už při náboru realitka u majitele vyhrála většinou tím, že slíbila z prodeje dostat víc než navrhovala konkurence. Ale správná, skutečná prodejní - kupní cena je na tom nezávislá, odvíjí se od pozice té které nemovitosti na trhu. Od vztahu ke konkurenčním realizovaným prodejům. Šance, že narazíte na předraženou nabídkovou cenu je velká.

9. Kupní smlouva s otazníky

Vedle kupní ceny jde o další důležité podmínky smlouvy. Termíny, pokuty a další sankce, zajištění kupní ceny, záruky, možnosti odstoupení. Podceněná je u nás ještě otázka vad a odpovědnosti za technické, stavební vady nemovitostí. Přes co "vlak nejede", je přesná, správná a úplná specifikace nemovitosti a další nutné náležitosti podle zákona tak, aby proběhl v pořádku a co nejrychleji vklad do katastru. Není to v praxi vždy tak samozřejmé, jak se zdá, část návrhů KÚ pro nedostatky zamítá a to dělá lidem čáru přes jejich plány.

10. Předání nemovitosti nesmí být stres

S předáním od prodávajícího můžou být dva okruhy potíží: Nedodrží termín (skluz samotného přestěhování, anebo, což je horší, se mu zpozdilo nové bydlení), nebo stav nemovitosti neodpovídá tomu, jak si to kupující představoval. Základ je dobře předání sjednat ve smlouvě, ale potřeba je také dobrá komunikace a projednání. Lidi smlouvy kolikrát moc nečtou nebo si je vykládají špatně, podle svého. Někteří prodávající se snaží vyždímat z prodeje co nejvíc a zažil jsem i různé bizarní případy. Prodávajícího je proto vhodné usměrňovat už předem, aby z nemovitosti nebyl holobyt.

Caveat emptor [kaveat emptor] je zásada římského práva, vyjadřující, že prodávající má lepší informace o prodávané věci než kupující a ten by si měl dát pozor. Jednotlivé systémy práv tuto informační asymetrii nějakým způsobem řeší, třeba formou záruk. Ale obecně je i tak kupující v nevýhodě, protože se svých práv musí následně domáhat a to je nejen náročně, ale i nespolehlivé.

S Realitní LUPOU se nebudete bát ani v džungli velkoměsta!

Technické a právní vady nemovitostí

Z technických vad a lokální problematiky namátkou:

Obecně: Narušená statika budovy, problémy s izolacemi proti vlhkosti a podmáčením, problematické skryté stavební prvky budovy, dřevokazné houby, nevyhovující tepelná izolace budovy (betonové cihly, kámen ve zdivu), stará ekologická zátěž, závadné a plně nefunkční rozvody a sítě, závady na technologických částech budovy a funkčních systémech a možné zatajování a zakrývání všech těchto vad na straně prodávající. Časté a závažné závady se obvykle týkají těchto prvků stavby: Střecha, okna, podlahy, suterén, kanalizace, vytápění, omítky, elektroinstalace.

Lokální problémy: Záplavové oblasti a lokality s místními přívalovými záplavami, radonová expozice, nedostatek studniční vody, nízký tlak ve vodovodním řadu (obojí typicky jako sezónní záležitost), omezený přístup k nemovitosti - i formálně, nepojistitelnost budovy.

S činností správních orgánů a úřadů souvisejí:

Stavební uzávěra, chráněná území a další správní opatření, ochranná pásma a koridory, chráněné oblasti, veřejnoprávní věcná břemena, probíhající nebo plánované pozemkové úpravy v katastrálním území a další nucené zásahy do vlastnických vztahů, nepříznivé vlivy dopravy a komunikací nejen stávající, ale i v budoucnu plánované včetně výstavby a změn územního plánu.

Jaké jsou skutečné důvody, proč je nemovitost prodávána? Pokud je tam skutečně problém, přímé dotazování k cíli nevede.

O inspekci nemovitostí čtěte zde

Právní vady zjistí právní prověrka:

Formální zátěže a ohrožení mohou být:

• penále a sankce plynoucích z porušení úvěrových smluv, zajištěných zástavním právem k nemovitosti

• předkupní práva zákonná nebo smluvní

• nájemní a podnájemní smlouvy a vztahy - nezaznamenávají se do katastru nemovitostí!

• soudní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit

• konkurs a problematika insolvenčního zákona

• soudní řízení o výkonu rozhodnutí, ať již prodejem nemovitostí či zřízením soudcovského zástavního práva

• neuhrazené daňové povinnosti
• předkupní právo, smluvní nebo zákonné

• existence pohledávek věřitelů, kteří by mohli být prodejem nemovitosti zkráceni na svých právech

• nařízení předběžného opatření soudem pro zamezení nakládání s nemovitostmi a okolnosti, které by vydání takového předběžného opatření odůvodňovaly

• správní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit

• smlouvy, zakládající práva, které dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí

• návrhy u katastrálního úřadu, o kterých dosud nebylo pravomocně rozhodnuto

• problematické vztahy mezi spoluvlastníky nebo účastníky společného jmění manželů

• dědická řízení
• nedostatky v nabývacích titulech, platnost, napadnutelnost, práva třetích osob
• chybějí nebo spatná kolaudace: domu, přípojek, komunikace, dostavby, garáže apod.

Některá tato omezení se nezapisují do katastru nemovitostí, pokud ano, zápis omezení vlastnického práva nebo jeho změna jsou prováděny s prodlením.

Klienti: Lucie Bílá

Realitní LUPA: Pomáhá dobře koupit tu pravou nemovitost

Štěrba Consulting s.r.o., IČ: 108 06 458, Mgr. Ing. Petr Štěrba, tel: +420 725 628 994