Caveat emptor čili Střez se, kupče

zásada používaná ve starém Římě s významem: nechť si dá pozor ten, kdo kupuje

Koupě nemovitosti je otázka neobyčejně komplexní a vyžaduje zkušenost a schopnost předvídat nejrůznější nepříznivé situace. Odborná pomoc je přínosem dokonce i pro zkušeného kupujícího.

Desatero úskalí při koupi nemovitosti

1. Nevím, co potřebuji

Kupující často neví, co je pro něho vlastně nejlepší. Měl jsem spoustu klientů, kteří po měsících nebo i roce hledání nejvhodnějšího domku u Prahy došli k tomu, že vlastně potřebují byt. Často lidé nedomýšlejí, jaké budou za nějaký čas jejich potřeby, co obnáší dělat dětem závozníka a spoustu dalších věcí. Týká se to jak lokality, tak velikosti a dispozice bytu/domu, rozlohy pozemku, různých omezení a vad a dalších věcí.  Zní to možná banálně, ale „nevědět“, co je pro mě nejlepší je docela častý problém a je jasné, že chybná volba zadělává velký problém do budoucna. Proto vždy se zájemci tyto věci probíráme, ušetří se tím spousta času.

2. Virtuální realita a „vylepšování“ nabídek

je běžná ze strany prodávajících a realitních kanceláří.  V praxi to pak znamená množství zbytečně vynaloženého času, ježdění po prohlídkách je zdlouhavý „sport“ a zaměstnaní lidé nemají času nazbyt. Neblahou praxi s nadsázkou ilustruje tento „překladový slovníček realitní inzerce“:

Dům ve standardním původním stavu: Stavba i zařízení je 50-100 let staré, sítě nefunkční, budova z 80% amortizovaná. Nutná celková rekonstrukce
Byt v původním zachovalém stavu: Vše je z šedesátých let: montované shnilé jádro, původní koupelna, okna i kuchyňská linka, dveře ze sololitu
Zavedený a prosperující hotel: Prodává se, protože tržby nepokrývají ani náklady
Dům vhodný k rekonstrukci: Po nutné demolici získáte poměrně drahou stavební parcelu
Vynikající investice: Nyní nelze použít z určenému účelu
Po částečné rekonstrukci: Vyměnili baterii v kuchyni nebo jsou natřeny nově dveře na původním oprýskaném nátěru
Výborná dopravní dostupnost: Pro hluk a kouř raději neotvírejte okna
Netradičně uspořádaný byt: Nesmyslně a neprakticky rozvrženo
Nákladná rekonstrukce: Budete muset zaplatit za nové příšerné růžové obkladačky a předražené zařízení
Útulný byteček: Byt a místnosti mají miniaturní výměry
Velká předsíň a chodby: Malé pokoje
Cena nemovitosti: Minimum, které chce majitel pro sebe. Přičtěte odměnu realitce, daň z nabytí (převodu), DPH nebo další náklady
Velikost bytu 5+1, 120 m2: Údaj zásadně vyšší než skutečná velikost bytu. Chyba je způsobena údajně překlepem nebo začínající kolegyní.
Dobré parkování: Nakonec se většinou v okruhu 800m zaparkovat podaří
Cena bytu „již od X korun“ za metr čtvereční: Je cena bytu v suterénu s oknem do dvorku
Dobré sousedské vztahy: Soused řeže každou neděli už v 6 ráno na cirkulárce  a bude vám chodit po pozemku
Cena novostavby „již od Y korun“: Připočtěte asi 30 % na další nezbytné části stavby a běžné standardy
Exkluzivní (luxusní) nabídka: Předražené

3. Zastírání vad a nedostatků při prohlídce

Ve snaze prodat ve vysoce konkurenčním prostředí se majitelé a realitní kanceláře často nezastaví před ničím. Před prasklinu ve zdi přistaví před prohlídkou skříň, prosakující strop pod střechou nebo plíseň v rohu narychlo přebílí, zatají, že ve studni není půl roku dost vody a stovky dalších možných vad a problémů. Máme zkušené a kvalifikované inspektory nemovitostí, se stavebním vzděláním.

4. Nesolidní jednání majitelů a realitních kanceláří

Zájemci se často setkávají s nesolidním jednáním prodávajících nebo realitních makléřů. Předvídáme problémy v tomto ohledu (nedodržené sliby, protahování jednání s cílem získat nejlepší nabídku od jiného zájemce apod.) na základě naší zkušenosti z praxe i vycvičeného citu pro situaci.

5. Rezervační smlouva

Zejména realitní kanceláře předkládají zájemcům o koupi skandálně nevýhodné rezervační smlouvy. Obvykle si tím hlavně zajišťují svoji provizi, zájemci to téměř nikdy neposkytne odpovídající protihodnotu. Vždy nás v této věci neprodleně kontaktujte, na rozdíl od běžných právníků řešíme nejen čistě právní, ale i obchodní stránku, je škoda přijít o dobrou příležitost ke koupi a většinou smluvní úpravu dokážeme uspokojivě a bez dlouhých průtahů úspěšně dokončit.

6. Právní vady nemovitostí

Prodávající a realitky je mohou zastírat nebo o nich často ani neví. Právní prověrka nemovitosti včetně nabývacích titulů  sníží riziko problému při převodu i do budoucna, kdy by mohla být v krajním případě i zpochybněna právoplatnost nabytí nemovitosti v okamžiku, kdy kupní cena, tedy  Vaše peníze budou dávno kdesi pryč. Viz níže zvláštní odstavec Technické a právní vady nemovitostí.

7. Hypotéční financování

Od začátku roku 2014 zpřísnily banky zajištění úvěrů, využily nových možností vedle zástavního práva.  Co to výhledově znamená, Vám hypotéční poradci neřeknou, ale je nutné na možný budoucí prodej Vaší nemovitosti a splacení nebo refinancování úvěru před jeho splatností myslet předem. Situace je s novým občanským zákoníkem složitější a vždy bojujeme o to, aby Vás úvěry nesvazovaly více než je nezbytné. Prospěch z „vazalství“ dlužníků mají banky a jejich poradci.

8. Cena nemovitosti

Nabídková cena je pouhé přání majitele, rozhodující je jeho motivace prodat a to, kde se skutečně na trhu daná nemovitost nachází. Názor odborníka je zde vhodným korektivem, navíc na sebe třetí strana bere nepopulární úlohu toho, kdo zjevuje nepříznivé zprávy a nemusí to být proto přímo zájemce. O ceně je vždy možné jednat. Možných argumentů je mnoho, záleží na konkrétním případu, situaci, majiteli. Vedle logických argumentů je nutné zapojit i vyjednávací a přesvědčovací techniky, pracovat s emocemi.  .Vzhledem k tomu, že právě zde leží zdroj našeho financování, věnujeme této otázce maximální pozornost.

9. Kupní smlouva

V první řadě dbáme úzkostlivě na nutné náležitosti podle zákona tak, aby proběhl v pořádku a co nejrychleji vklad do katastru nemovitostí.  Dále na správné a bezpečné zajištění úhrady kupní ceny a další důležité věci ve smluvním zajištění, jako jsou smluvní sankce, možnosti odstoupení apod. Totéž platí pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní a další formality.

10. Předání nemovitosti

Dbáme na to, aby předání nemovitosti proběhlo tak, jak má. To znamená nejen ve smluvených termínech (pokud ne, pamatujeme předem na přiměřené odškodnění, které působí i preventivně), ale aby v nemovitosti bylo to, co tam být má. Někteří prodávající se snaží vyždímat z prodeje co nejvíc a v praxi jsme občas zažili neuvěřitelné případy. Prodávajícího je proto vhodné usměrňovat už předem, aby z nemovitosti nebyl „holobyt“.

Technické a právní vady nemovitostí

Z technických vad a lokální problematiky namátkou:

Obecně: Narušená statika budovy, problémy s izolacemi proti vlhkosti a podmáčením, problematické skryté stavební prvky budovy, dřevokazné houby, nevyhovující tepelná izolace budovy (betonové cihly, kámen ve zdivu), stará ekologická zátěž, závadné a plně nefunkční rozvody a sítě, závady na technologických částech budovy a funkčních systémech a možné zatajování a zakrývání všech těchto vad na straně prodávající. Časté a závažné závady se obvykle týkají těchto prvků stavby: Střecha, okna, podlahy, suterén, kanalizace, vytápění, omítky, elektroinstalace. Prohlídka a posouzení stavby zkušeným stavebním technikem (stavební inspektor, inspekce nemovitosti), event. odborníky dalších profesí a případný odhad nákladů rekonstrukce je žádoucí.

Lokální problémy: Záplavové oblasti a lokality s místními přívalovými záplavami, radonová expozice, nedostatek studniční vody, nízký tlak ve vodovodním řadu (obojí typicky jako sezónní záležitost), omezený přístup k nemovitosti, nepojistitelnost budovy.

Se činností správních orgánů a úřadů souvisejí:

Stavební uzávěra, chráněná území a další správní opatření, ochranná pásma a koridory, chráněné oblasti, veřejnoprávní věcná břemena, probíhající nebo plánované pozemkové úpravy v katastrálním území a další nucené zásahy do vlastnických vztahů, nepříznivé vlivy dopravy a komunikací nejen stávající, ale i v budoucnu plánované včetně výstavby a změn územního plánu.

O mnohém z toho napovídají i skutečné důvody, proč je nemovitost prodávána. V tom nelze na informace od majitele nebo zprostředkovatele prodeje spoléhat.

O inspekci nemovitostí a proč je důležitá čtěte zde

Formální zátěže a ohrožení mohou být:

• penále a sankce plynoucích z porušení úvěrových smluv, zajištěných zástavním právem k nemovitosti

• předkupní práva zákonná nebo smluvní

• nájemní a podnájemní smlouvy a vztahy (nezaznamenávají se do katastru nemovitostí)

• soudní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit

• konkurs a problematika insolvenčního zákona

• soudní řízení o výkonu rozhodnutí, ať již prodejem nemovitostí či zřízením soudcovského zástavního práva

• neuhrazené daňové povinnosti
• předkupní právo zapsané v katastru nemovitostí

• existence pohledávek věřitelů, kteří by mohli být prodejem nemovitosti zkráceni na svých právech

• nařízení předběžného opatření soudem pro zamezení nakládání s nemovitostmi a okolnosti, které by vydání.takového předběžného opatření odůvodňovaly

• správní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit

• smlouvy, zakládající práva, které dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí

• návrhy u katastrálního úřadu, o kterých dosud nebylo pravomocně rozhodnuto

• problematické vztahy mezi spoluvlastníky nebo účastníky společného jmění manželů

• dědická řízení

Některá tato omezení se nezapisují do katastru nemovitostí, pokud ano, zápis omezení vlastnického práva nebo jeho změna jsou prováděny s prodlením.

Realitní LUPA: Pomáháme Vám dobře koupit tu pravou nemovitost

Doporučuje: Lucie Bílá